Kwaliteitsborger nodig? | Gemeente Noardeast-Fryslân

Voor u gaat bouwen, moet u eerst een onafhankelijke kwaliteitsborger inschakelen. Deze controleur kijkt van plan tot oplevering mee met de bouw en controleert.

In een risicobeoordeling legt hij of zij vast wat de bouwrisico’s zijn van uw plannen. Hij of zij moet hierbij rekening houden met risico’s vanuit de omgeving. Denk aan een zachte bodem waardoor er extra aandacht nodig is voor de fundering. In een borgingsplan geeft de kwaliteitsborger aan wat er moet gebeuren zodat uw bouwproject uiteindelijk aan alle technische bouwregels voldoet.

Met de risicobeoordeling en het borgingsplan van de kwaliteitsborger moet u, (of uw architect, adviseur of aannemer) een bouwmelding doen bij de gemeente. Die melding doet u in het Omgevingsloket

Tip - De bouwmelding moet uiterlijk vier weken voor u met de bouw start bij de gemeente binnen zijn. Zonder deze melding mag u niet beginnen. Maar doet u de melding ook niet te vroeg: de bouwmelding is een jaar geldig. Bent u dan niet begonnen met bouwen, dan moet u een nieuwe melding doen en gaat de vier weken wachttijd opnieuw in.

Tijdens het bouwen zal de kwaliteitsborger de bouw controleren. Hij of zij kijkt of alles volgens de bouwtechnische regels verloopt. Als de kwaliteitsborger een probleem ziet, dan kan de gemeente de bouw stilleggen.

Is alles klaar en is er gebouwd zoals het hoort? Dan stelt de kwaliteitsborger een verklaring op. Vervolgens moet u een gereedmelding doen bij de gemeente. Ook dat gaat weer via het Omgevingsloket.

Keuze voor kwaliteitsborger via het Register Kwaliteitsborging

Een kwaliteitsborger is altijd onafhankelijk. Het is dus niet de bedoeling dat u iemand anders inzet die een rol speelt bij het bouwproject. Via het Register Kwaliteitsborging -link vindt u een overzicht van kwaliteitsborgers. U kiest een kwaliteitsborger vóór u aan de slag gaat.

Tip - Helaas komt het nog wel eens voor dat bepaalde zaken niet of verkeerd worden opgeleverd. Dit kost de kwaliteitsborger extra werk. Het is slim om in de overeenkomst op te nemen dat de partij die dit extra werk veroorzaakt, ook de extra kosten van de kwaliteitsborger betaalt.

Wat doet een kwaliteitsborger?

De kwaliteitsborger toetst het technische bouwen. De kwaliteitsborger controleert voor en tijdens de bouw of het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Zo worden alle technische eisen gecheckt, precies op het moment dat het nodig is. Dit scheelt tijd, voorkomt (dure) fouten en geeft de opdrachtgever meer bescherming.

De technische voorschriften gaan bijvoorbeeld over brandveiligheid, fundering of energiezuinigheid. De voorschriften staan in het ‘Besluit bouwwerken leefomgeving’. De kwaliteitsborger maakt een rapport op waaruit moet blijken dat het bouwwerk aan de eisen wettelijke eisen voldoet. Dat rapport gaat naar de gemeente.

Een kwaliteitsborger is onafhankelijk en moet in het bezit zijn van certificaten om dit werk te mogen doen.

Wat doet de gemeente?

De gemeente blijft betrokken bij de bouw.

De gemeente blijft wel toezichthouder. De gemeente behoudt dus al haar toezichthoudende en handhavende bevoegdheden. De gemeente blijft verantwoordelijk voor het toezicht op de bestaande bouw en op de veiligheid voor de omgeving. En alleen de gemeente mag handhaven. Bijvoorbeeld als er een groot probleem ontstaat tijdens het bouwen. Dan mag de gemeente de bouw stilleggen.

U moet ook een bouwmelding bij de gemeente doen. Zo weet de gemeente wat u gaat bouwen en welke kwaliteitsborger u heeft ingehuurd. Ook blijft de gemeente degene die toezicht houdt. Als het bouwwerk klaar is, dan doet u een gereedmelding. Die wordt ook door de gemeente behandeld. De gemeente kijkt mee of die gereedmelding compleet is en of de verklaring van de kwaliteitsborger er bij zit. En de gemeente kan handhaven als blijkt dat het bouwwerk niet aan de eisen voldoet. U moet daarom de gemeente informeren wanneer u start met de bouw en wanneer u stopt met bouwen. Dat moet ook via hetOmgevingsloket.

Wat doet de aannemer onder de Wkb

Onder de Wkb draagt de aannemer meer verantwoordelijkheid. Voorheen was de aannemer niet aansprakelijk voor bouwfouten die de opdrachtgever bij de oplevering had moeten ontdekken. Onder de Wkb maakt dit niet uit. De aannemer blijft aansprakelijk, dus ook voor fouten die bij de oplevering niet zijn gezien.

Hierbij zijn er drie zaken belangrijk:

De bouwfout moet de schuld zijn van de aannemer. Stel dat de bouwfout is ontstaan doordat u als opdrachtgever een verkeerde tekening of berekening naar de aannemer had gestuurd, dan kan de aannemer daar niets aan doen;
De opdrachtgever moet geloofwaardig maken dat de schade komt door een bouwfout;
De overeenkomst moet gesloten zijn ná de start van de Wkb.

U leest hier meer over in het Burgerlijk Wetboek artikel 7:758, onder het nieuwe lid 4.

Voor u als opdrachtgever: meer bescherming

De Wkb beschermt u als opdrachtgever. Aannemers zijn langer verantwoordelijk voor hun eigen fouten en gebreken die daaruit volgen. Denk aan brandonveilige constructies, te weinig isolatie of slecht werkende ventilatie. Werd vroeger een bouwfout niet ontdekt bij de oplevering, terwijl u die als opdrachtgever wel had moeten zien? Dan was de aannemer niet meer aansprakelijk. Onder de Wkb is de aannemer dit nog wel. De aannemer moet kunnen aantonen dat een bouwfout hem/haar niet aan te rekenen is. Dus ook als u gebreken pas later ontdekt, dan kunt u de aannemer verzoeken om deze te repareren. U loopt als opdrachtgever dus minder risico.

WKB en bijzondere lokale omstandigheden

Soms is er op de plek waar gebouwd wordt iets aan de hand dat niet direct zichtbaar is. Iets dat gevolgen kan hebben voor de technische bouwkwaliteit van een gebouw. Dit noemen we een bijzondere lokale omstandigheid. Denk aan een ondergrond die niet overal even sterk is. Of een harde kleilaag in de bodem, die gevolgen heeft voor de fundering. De gemeente weet hier wel vanaf, maar u of de kwaliteitsborger mogelijk niet.

De kwaliteitsborger moet hier rekening mee houden in zijn of haar beoordelingen en adviezen. Zo moet in het geval van de slechte ondergrond de fundering wel zodanig zijn dat het gebouw veilig is.

Niet alle risico's

Bij een bijzondere lokale omstandigheid gaat het zoals aangegeven echt om risico's die te maken hebben met de technische bouwkwaliteit. Risico's die te maken hebben met bodemverontreiniging, archeologie, waterveiligheid, milieu, bouw- en sloopveiligheid en de regels uit het omgevingsplan zijn ook belangrijk om rekening mee te houden, maar de kwaliteitsborger gaat hier niet over. Dit zijn dus geen bijzondere lokale omstandigheden onder de Wkb.

Bijzondere lokale omstandigheden gemeente Noardeast-Fryslân.

Hieronder is de opsomming van de bijzondere omstandigheden in onze gemeente

Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA): rekening te houden met verleende omgevingsvergunningen;
Kleilagen in de ondergrond: rekening te houden met de lengte/dikte van de palen.
De bodemgesteldheid gebied de Trije Terpen te Dokkum;
Resten van funderingen of andere materialen in de bodem die mogelijk van invloed zijn op de funderingswijze;
Specifieke funderingsconstructies van belendingen in de oudere bebouwingsclusters die van invloed zijn op de fundering van een te bouwen bouwwerk;
Geluid waaronder belastbaarheid gevels: hierbij onder andere rekening te houden met het gezoneerd industrieterrein Betterwird te Dokkum en met geluid van wegen, waaronder hogere grenswaarden;
Externe veiligheid; rekening houden met register externe veiligheid (waaronder ook windmolens).

De bouwmelding, het borgingsplan, de gereedmelding en het consumentendossier

De Bouwmelding

U doet een bouwmelding bij de gemeente. Wat dit voor u als opdrachtgever betekent, leest u hier.

Het vragenformulier vult u zelf (of uw architect, adviseur of aannemer) in via het Omgevingsloket. U geeft hierbij informatie over de opdrachtgever, de kwaliteitsborger (de onafhankelijke persoon die controleert of er volgens de technische bouwregels wordt gebouwd), wat u wilt bouwen en waar.

De kwaliteitsborger is verantwoordelijk voor het vaststellen van de risicobeoordeling en het borgingsplan. In de risicobeoordeling staat wat de bouwrisico’s zijn. Hij of zij moet hierbij rekening houden met welke bijzondere lokale omstandigheden er zijn. Dit zijn zaken waar speciaal rekening mee moet worden gehouden voor het voldoen aan technische eisen. Denk aan een zachte bodem die gevolgen kan hebben voor de fundering. In het borgingsplan staat hoe de plannen en het eindresultaat uiteindelijk aan alle technische bouwregels voldoen.

Tip - Uiterlijk vier weken voor u gaat bouwen moet u de bouwmelding doen. Zonder deze melding mag u niet beginnen. Een bouwmelding is maximaal een jaar geldig. Bent u binnen een jaar na de melding niet met de bouw gestart? Dan moet u een nieuwe melding doen.

Geen nieuws, goed nieuws

De gemeente beoordeelt of een bouwmelding compleet is. Zo ja, dan mag u na vier weken starten met de bouw. Ook als u niets hoort: u kunt er dan van uitgaan dat alles in orde is en gewoon beginnen.

Als u van de gemeente hoort dat er informatie ontbreekt, dan moet u een nieuwe melding doen. De vier weken wachttijd gaan dan weer opnieuw in. Het is dus belangrijk om alle informatie op tijd bij de hand te hebben. Zo voorkomt u vertraging en extra kosten.

Tip - Het is wel verstandig om te checken of er nog andere toestemmingen nodig zijn zoals een omgevingsplanactiviteit- of watervergunning. Zo weet u zeker dat u geen toestemmingen mist die u later in het bouwproces misschien nodig heeft.

Het borgingsplan

Een kwaliteitsborger – een onafhankelijke controleur – kijkt tijdens het hele proces mee en controleert of het gebouw aan de technische bouwregels voldoet. Hiervoor stelt hij een borgingsplan op.

De kwaliteitsborger controleert of het bouwplan aan alle technische eisen voldoet. Dat gebeurt voor en tijdens de bouw en bij de oplevering. De kwaliteitsborger legt vast wat de bouwrisico's zijn van uw plannen. Hij of zij moet hierbij rekening houden met welke bijzondere lokale omstandigheden er zijn. Dit zijn zaken waar speciaal rekening mee moet worden gehouden voor het voldoen aan technische eisen. Denk aan een zachte bodem die gevolgen kan hebben voor de fundering. Deze informatie neemt hij/zij mee in het borgingsplan. Hierin staat wat er moet gebeuren zodat uw bouwproject uiteindelijk aan alle technische bouwregels voldoet.

De inhoud van een borgingsplan

In het borgingsplan staat in elk geval:

Hoe het borgingsplan tot stand is gekomen
Welke maatregelen er genomen moeten worden
Hoe de verschillende onderdelen van het bouwplan ten opzichte van elkaar worden beoordeeld
Hoe er wordt beoordeeld of de bouw voldoet aan alle technische bouweisen
In welke gevallen en wanneer het borgingsplan wordt aangepast
Voor welke bouwwerkzaamheden het borgingsplan geldt (en bij welke bouwwerkzaamheden rekening wordt gehouden met andere kwaliteitsborgingssystemen)
De eindverantwoordelijke perso(o)n(en) voor de kwaliteitsborging
De aard en omvang van de kwaliteitsborging

De gereedmelding

Een kwaliteitsborger – een onafhankelijke controleur – kijkt tijdens het hele proces mee en controleert of het gebouw aan de technische bouwregels voldoet. Is alles klaar en is er gebouwd zoals het hoort? Dan stelt de kwaliteitsborger een verklaring op. Vervolgens moet u een gereedmelding doen bij de gemeente.

Klaar? Gereedmelden!

Is het gebouw klaar voor oplevering? Dan ontvangt u van de aannemer en de kwaliteitsborger informatie waarmee u een gereedmelding moet doen bij de gemeente. Zo geeft u de gemeente inzicht in de bouwactiviteiten. Is er later toch iets niet in orde, dan kan deze informatie belangrijk zijn.

De aannemer geeft u de benodigde documenten voor:
Het consumentendossier, ook wel het opleverdossier genoemd
De gereedmelding, waarin een beschrijving staat wat er precies gebouwd is en welke maatregelen er genomen zijn om risico’s vanuit de omgeving te beperken
De kwaliteitsborger geeft u een verklaring waarin staat:
Met welk systeem hij/zij de controle heeft gedaan
Dat hij/zij dit systeem mag gebruiken
Dat hij/zij de controles op de juiste manier heeft uitgevoerd
Dat hij/zij vindt dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften.

Verplicht

U doet de gereedmelding via Omgevingsloket uiterlijk twee weken voordat het gebouw gebruikt gaat worden. Let op: zonder gereedmelding mag het gebouw niet worden gebruikt.

Het consumentendossier

Is de bouw klaar? Volgens het Burgerlijk Wetboek moet de aannemer dan aan de opdrachtgever laten zien wat hij heeft gebouwd. Ook laat hij weten hoe dit onderhouden moet worden. Deze informatie noemen we het consumentendossier. Hiermee kan de opdrachtgever voor de oplevering controleren of de aannemer heeft gedaan wat er is afgesproken.

Gezamenlijke afspraken

In een standaard consumentendossier moet staan wat het Burgerlijk Wetboek aangeeft (artikel 7:757a). Maar maakt u met de aannemer en opdrachtgever andere afspraken, dan gelden die. Het is slim om dit in een aannemingsovereenkomst vast te leggen. Dat is een handreiking voor het opstellen van het consumentendossier.

Tip - Het is verstandig om het standaard consumentendossier als leidraad te gebruiken. Zo weet u zeker dat u geen informatie vergeet die u later in het bouwproces misschien nodig heeft, bijvoorbeeld bij de gereedmelding.